KEPEMILIKAN hunian bagi orang asing bisa berupa rumah tunggal ataupun rumah susun (Apartemen, Condotel), dapat diberikan kepada orang asing yang memiliki izin tinggal di Indonesia. Aturan kepemilikan dimaksud terdapat dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, atau Pengalihan Hak atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh orang Asing yang berkedudukan di Indonesia. Sebagai perubahan dari Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 13 Tahun 2016 yang merupakan peraturan pelaksanaan dari Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh orang Asing yang berkedudukan di Indonesia.
Berdasar PP 103/2015 tersebut Kepemilikan Rumah Tempat Tinggal/Hunian bagi Orang Asing adalah : pertama, rumah tunggal yang diberikan di atas tanah hak pakai. Atau hak pakai di atas hak milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai diatas tanah hak milik dengan Akta PPAT. Kedua, satuan rumah susun (‘sarusun’) yang dibangun di atas tanah hak pakai. Jangka waktu yang dapat diberikan untuk kepemilikan rumah tunggal di atas tanah hak pakai adalah tigapuluh (30) tahun dan dapat diperpanjang untuk waktu duapuluh (20) tahun. Dalam hal jangka waktu perpanjangan berakhir hak pakai dapat diperbarui untuk jangka tigapuluh (30) tahun. Untuk rumah tunggal dengan hak pakai di atas hak milik dengan perjanjian pemberian dengan akta PPAT jangka waktu yang disepakati tidak lebih lama dari 30 tahun.
Perpanjangan dan pembaharuan sebagaimana dimaksud dilaksanakan sepanjang orang asing masih memiliki izin tinggal di Indonesia. Jika orang asing tersebut tidak lagi berkedudukan di Indonesia maka dalam jangka waktu satu (1) tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada subjek lain yang memenuhi syarat. Bila tidak melakukannya maka akan dilelang oleh negara dalam hal rumah dibangun di atas tanah hak pakai atas tanah negara yang hasil lelangnya menjadi hak dari bekas pemegang hak. Dan akan menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan dalam hal rumah tersebut dibangun di atas tanah pakai diatas tanah hak milik berdasar perjanjian pemberian hak yang dibuat dengan akta PPAT.
Permasalahan Hukum
Permen ATR 29/2016 bertujuan untuk memberikan kepastian hukum atas pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian untuk orang asing. Atau mencegah peralihan hak yang tidak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan atau di luar sistem hukum administrasi pertanahan di Indonesia oleh orang asing dengan Warga Negara Indonesia. Namun demikian muncul permasalahan hukum yang timbul terkait dengan rusun komersial di antaranya:
Apakah WNA yang mempunyai izin tinggal dalam waktu singkat (di bawah 1 tahun, seperti pemegang izin tinggal diplomatik, izin tinggal kunjungan dan izin tinggal terbatas) termasuk orang asing yang dapat membeli dan memiliki rumah tinggal hunian, tanah dan apartemen di Indonesia?
Timbul kerancuan terkait pengaturan hukum dengan adanya penyelundupan dan pemanfaatan celah hukum terhadap kepemilikan tanah serta apartemen yang bukan berupa/di atas tanah hak pakai oleh WNI yang menikah gono gini dengan WNA tersebut. Termasuk juga permasalahan terkait bagaimana pemberian jaminan hak tanggungan yang telah terjadi dalam kasus itu.
Bagaimana hukum dan pengaturan hukumnya terhadap penguasaan pengelolaan pemanfaatan, penggunaan dan pemilikan secara terselubung terhadap tanah dan apartemen yang menggunakan lembaga perjanjian sewa, pinjam pakai, BOT, dan perjanjian lainnya dalam jangka waktu yang lama? Sebab PP tersebut belum mengatur. Apakah rumah tinggal/ hunian, tanah dan apartemen milik WNA atau milik WNI yang menikah gono-gini dengan WNA, dapat/boleh untuk disewakan atau digunakan pihak lain dengan menerima imbalan pembayaran uang atau bentuk lainnya?
