Program tiga juta rumah bisa dilihat sebagai bagian dari upaya pembangunan yang berkelanjutan, karena bertujuan menyediakan rumah yang ramah lingkungan, memperbaiki akses terhadap fasilitas dasar, serta memperkuat ekonomi lokal melalui pembangunan infrastruktur dan perumahan. Dalam konteks ini, program pembangunan perumahan memainkan peran penting dalam menciptakan kondisi yang memungkinkan individu untuk berkembang, baik secara fisik, mental, maupun sosial. Program tiga juta rumah juga dapat dilihat sebagai bagian dari upaya pembangunan yang berkelanjutan, karena bertujuan menyediakan rumah yang ramah lingkungan, memperbaiki akses terhadap fasilitas dasar, serta memperkuat ekonomi lokal melalui pembangunan infrastruktur dan perumahan.
Meskipun program Tiga Juta Rumah memiliki potensi besar, terdapat sejumlah tantangan dalam implementasinya. Salah satu tantangan utama adalah keterbatasan anggaran dan pembiayaan. Banyak masyarakat yang membutuhkan perumahan masih kesulitan untuk membayar biaya konstruksi, meskipun ada subsidi dari pemerintah. Tantangan lainnya adalah masalah regulasi dan perizinan yang kadang-kadang memperlambat proses pembangunan. Selain itu, kesulitan dalam pengadaan lahan yang strategis dan terjangkau juga menjadi hambatan dalam mencapai target pembangunan rumah. Sudah saatnya, para pihak yang berkepentingan bersatu dan memperkuat komitmen guna menuntaskan program ini. Dalam jangka panjang, kesuksesan program ini akan bergantung pada kemampuan pemerintah untuk berkolaborasi dengan sektor swasta dan masyarakat dalam menciptakan lingkungan yang mendukung pembangunan manusia secara holistik.
Dukungan Regulasi
Kendala atau hambatan yang terjadi dalam program penyediaan rumah murah bagi masyarakat berpenghasilan rendah adalah mahalnya harga tanah. Badan Bank tanah masing kesulitan menjalankan tugasnya sehingga butuh perlu penguatan kerjasama antara Badan Bank Tanah dengan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (PUPR), PT Bank Tabungan Negara Tbk (BTN) dan PT Sarana Multigriya Finansial (Persero) sehingga mampu bersinergi dalam pembangunan sampai pembiayaan perumahan. Badan Bank Tanah berkontribusi mengatasi backlog hunian dengan menyediakan tanah untuk perumahan bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Nantinya, masyarakat yang menghuni perumahan MBR di atas HPL Badan Bank Tanah akan mendapat sertifikat hak milik (SHM) setelah 10 tahun.
Regulasi yang berbelit belit juga menjadi penghalangnya. Guna mendukung kesuksesan Program Tiga Juta Rumah, Otoritas Jasa Keuangan (OJK) mengeluarkan beberapa kebijakan terbilang longgar seperti meberikan ruang bagi Lembaga Jasa Keuangan (LJK) melakukan kebijakan pemberian kredit/pembiayaan berdasarkan penerapan manajemen risiko yang sesuai dengan risk appetite dan pertimbangan bisnis. Melalui POJK No.40/POJK.03/2019 tentang Penilaian Kualitas Aset Bank Umum, penetapan kualitas Aset Produktif untuk debitur dengan plafon sampai dengan Rp 5 miliar dapat hanya didasarkan atas ketepatan pembayaran pokok dan/atau bunga (1 pilar), yang juga berlaku untuk KPR. Perlakuan penilaian kualitas aset tersebut bersifat lebih longgar dibandingkan kredit lainnya dimana bank menilai dengan 3 pilar (prospek usaha, kinerja debitur, kemampuan membayar). Adapan untuk Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dapat dikenakan bobot risiko yang rendah dan ditetapkan secara granular dalam perhitungan aset tertimbang menurut risiko untuk risiko kredit (ATMR Kredit).
Adapun sesuai SEOJK No.24/SEOJK.03/2021 tentang Perhitungan ATMR untuk Risiko Kredit dengan Menggunakan Pendekatan Standar bagi Bank Umum, kredit untuk properti rumah tinggal dapat dikenakan bobot risiko ATMR Kredit yang rendah dibandingkan kredit lainnya antara lain kredit kepada korporasi. Dalam ketentuan tersebut bobot risiko ditetapkan secara granular dengan bobot terendah sebesar 20 persen, berdasarkan Loan To Value (LTV). Dalam konteks ATMR Kredit dihitung pada setiap posisi akhir bulan berdasarkan nilai tercatat kredit dibandingkan nilai agunan properti, sehingga dengan adanya pembayaran cicilan kredit dan semakin mendekati jatuh tempo, akan terjadi penurunan LTV yang diikuti dengan penurunan bobot ATMR kredit.
Dengan demikian, perbankan memiliki ruang permodalan yang lebih besar untuk menyalurkan KPR selanjutnya. Guna mendukung sisi pendanaan kepada pengembang perumahan, larangan pemberian kredit pengadaan/pengolahan tanah telah dicabut sejak 1 Januari 2023. OJK telah memberikan keleluasaan bagi pengembang perumahan untuk memperoleh pembiayaan dari perbankan untuk pengadaan/pengolahan tanah, dimana sebelumnya terdapat larangan pemberian kredit untuk pengadaan/pengolahan tanah, sebagaimana diatur pada POJK No.44/POJK.03/2017 jo. POJK No.16/POJK.03/2018 tentang Pembatasan Pemberian Kredit atau Pembiayaan oleh Bank Umum untuk Pengadaan Tanah dan/atau Pengolahan Tanah. Dengan dicabutnya larangan tersebut, bank diiimbau agar lebih menekankan pada penerapan manajemen risiko yang baik.
OJK bersama stakeholder terkait akan membahas mengenai dukungan likuiditas bagi pembiayaan program 3 juta rumah mengingat besarnya kebutuhan dana yang dibutuhkan untuk program dimaksud, antara lain penyempurnaan skema Efek Beragun Aset Surat Partisipasi (EBA SP) di Pasar Modal. Bahkan, OJK terus melakukan monitoring terhadap pertumbuhan piutang pembiayaan multifinance di 2025. Diharapkan industri multifinance akan tetap tumbuh di 2025, termasuk untuk pembiayaan dengan skema Buy Now Pay Later (BNPL). Selain itu, pembiayaan sektor perumahan juga menjadi salah satu segmen pembiayaan yang potensial dengan adanya program 3 juta rumah oleh Pemerintah. OJK pun mencatat pendanaan yang diterima oleh Perusahaan Pembiayaan per November 2024 meningkat sebesar 8,91% yoy menjadi sebesar Rp 379,76 triliun. Sumber pendanaan didominasi oleh pinjaman dari Bank dalam negeri sebesar Rp 244,82 triliun atau sebesar 64,47% dari total pendanaan.
Dukungan Pembiayaan (KPR)
Masalah lain yang perlu diselesaikan adalah dukungan kredit perumahan bagi developer maupun masyarakat melalui Kredit Perumahan Rakyat (KPR). Selama ini peran besar itu diemban oleh PT Bank Tabungan Negara (BTN) Tbk. Dimana sejak 1976 sampai dengan saat ini, Bank BTN telah berkontribusi menyalurkan KPR sebanyak 5,2 juta unit atau senilai Rp409,03 triliun baik melalui pembiayaan perumahan subsidi, non subsidi maupun pembiayaan perumahan syariah. Selain itu Bank BTN juga berfokus pada penyaluran sektor informal. Selama 5 tahun terakhir Bank BTN telah menyalurkan sebanyak 132.841 unit atau senilai Rp21,91 triliun khusus sektor informal yang tersebar diberbagai pekerjaan. Diantaranya, penyaluran pembiayaan perumahan kepada marbot masjid istiqlal, tukang cukur garut, guru honorer di daerah Kendal dan sektor informal lainnya. Terlebih segmen perumahan sederhana memberikan dampak multiplier yang sangat besar kepada 185 sub-sektor pendukung perumahan dan turut berkontribusi dalam ekosistem pengembangan perumahan.
Sektor perumahan juga memiliki kontribusi yang signifikan terhadap penyerapan tenaga kerja, menggunakan banyak produk lokal dan melibatkan banyak pihak sehingga diharapkan akan mampu mempercepat pertumbuah ekonomi nasional. Kontribusi sektor perumahan memang sangat tinggi karena sektor perumahan ini sangat padat modal, tenaga kerja yang dibutuhkan sekitar 500.000 pekerja untuk setiap 100.000 unit rumah yang dibangun dan menggunakan 90% bahan lokal. PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BTN) juga menyiapkan strategi komprehensif untuk mendukung realisasi Program 3 Juta Rumah yang diusung pemerintahan baru di bawah Presiden Terpilih Prabowo Subianto dan Wakil Presiden Terpilih Gibran Rakabuming Raka.
Buktinya, dalam kurun waktu 2 bulan pemerintahan Prabowo atau dari 20 Oktober hingga 5 Desember 2024 telah berhasil mendorong penyaluran hampir 30.000 unit rumah melalui PT Bank Tabungan Negara (Persero) Tbk (BTN). Kinerja apik ini mendapat pujian dari Menteri PKP Maruarar Sirait usai acara Akad KPR Massal di Pondok Taktakan, Serang, Banten, Kamis (12/12). BTN sebagai bank BUMN spesialis perumahan ini mampu berinovasi sehingga mampu menyalurkan KPR tidak hanya bagi masyarakat berpenghasilan tetap, tapi juga bagi kelompok pekerja informal seperti pemilik warung bakso atau pemilik warung sayur yang tidak memiliki slip gaji. KPR massal di Serang ini diikuti oleh 235 calon debitur, mencakup KPR Subsidi dan KPR Non-Subsidi, sebanyak 225 unit, sementara KPR Subsidi dan Non Subsidi melalu BTN Syariah sebanyak 10 unit, serta Kredit Usaha Rakyat (KUR). BTN masih memiliki potensi debitur yang sudah lolos uji sebanyak kurang lebih 44.000 dari 600 ribu unit stok untuk mendukung Program Tiga Juta Rumah.
BTN juga telah menyiapkan beberapa strategi demi suksesnya program Tiga Juta Rumah dimana perseroan terus berdiskusi secara intens dengan Satuan Tugas (Satgas) Perumahan Pemerintahan Prabowo Subianto membahas permasalahan dari hulu ke hilir ekosistem perumahan nasional. Baik dari sisi pasokan (supply) maupun permintaan (demand) karena problem di sektor perumahan bukan hanya terletak di pendanaan, namun juga memastikan agar sisi supply dan demand dapat terpenuhi dan saling melengkapi. Dalam hal ini, sisi supply yakni produksi dan ketersediaan rumah serta lahan, dan sisi permintaan yang terkait dengan kebutuhan dan kemampuan konsumen atau end-user. Karena itu, BTN mendukung dengan cara memberikan pendanaan kepada developer berupa kredit konstruksi, baik untuk landed house (rumah tapak) maupun high rise (rumah vertikal). Sedangkan di sisi demand, BTN menyalurkan kredit kepada konsumen, baik untuk membeli rumah, membangun rumah di lahan yang sudah ada, maupun merenovasi rumah.
